【发布会实录】市自然资源和规划局二级调研员朱成文《关于开展立体生态住宅规划建设试点工作的通知》新闻发布会

一、活动主题：《关于开展立体生态住宅规划建设试点工作的通知》

二、承办单位：淮北市自然资源和规划局

三、新闻发布会时间：2024年9月26日

四、活动地点：淮北市自然资源和规划局十三楼会议室

五、主持人：市自然资源和规划局二级调研员 朱成文

六、参加人员：本局机关各科室、媒体记者

各位媒体朋友们，同志们：

大家下午好！

欢迎各位出席我局举办的新闻发布会。

今天，我们非常高兴地邀请到部分媒体记者出席本次发布会。

本次发布会主要有两项议程：

首先由市土地储备发展中心主任、局建设工程规划管理科负责人李伟向大家介绍《关于开展立体生态住宅规划建设试点工作的通知》起草的背景、主要内容和规划特点。

各位媒体朋友们、同志们：

大家好！为贯彻落实党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，更好满足刚性和改善性住房需求，根据市委市政府工作部署，2024年9月24日，我市出台了《关于开展立体生态住宅规划建设试点工作的通知（淮自然资规文〔2024〕1号）》。“立体生态住宅”又称“第四代住宅”，是将绿色生态理念融入城市建筑，通过设置户属空中花园、公共绿化平台等立体绿化措施，将空中花园与现代建筑相结合，建筑材料和建造方式符合绿色生态理念的高品质住宅。首先由我向大家介绍我市立体生态住宅试点文件的起草背景和过程主要内容和特色亮点。

一、《通知》起草背景和过程

党的二十届三中全会指出，要加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求。

今年上半年，按照市政府要求，我局结合淮北实际，我局通过实地调研、网上搜集资料、企业座谈、与其他地市交流等方式着手启动我市第四代住宅政策研究工作，并草拟试点文件。

2024年5月，我局相关领导及科室随梁龙义副市长赴福建福州进行实地考察；

2024年6月，我局建管科根据省内外已出台文件及考察成果，结合淮北实际草拟了《通知》初稿，并经局业务会研究并完善；

2027年7月18日，我局邀请部分驻淮房企召开了座谈会，研讨了《通知》相关内容；

2027年7月23日，《通知》征求了县区政府及市直相关部门的意见，并吸纳相关合理建议；

2024年8月23日，梁龙义副市长主持召开专题会议，并提出建设性意见，我局按意见进行了修改完善；

2024年8月31日，《通知》经市自然资源规划委员会第52次会议审议；

2024年9月9日，《通知》经局法律顾问合法性审查通过，并出具法律意见书；

2024年9月24日，文件以市自然资源规划委员会名义正式印发实施。

二、《通知》主要内容

《通知》共六个方面，具体为：

（一）适点范围。明确了立体生态住宅的适点范围。

（二）试点项目申报。明确了未出让地块和已出让地块的申报程序和要求。

（三）建设标准要求。规定了户属空中花园和公共休闲绿化平台的设置要求。

（四）相关支持政策。从计容和产权、建筑密度和绿地率、建筑间距控制、建筑面宽和建筑高度、日照管理五个方面对立体生态住宅予以政策支持。

（五）监管措施。明确了市直相关部门（市自然资源和规划局、市住建局、市城管局、市市场监管局）、辖区政府、建设单位、物业服务业企业及项目业主的相关职责及监管要点。

（六）其它事项。明确了施行时间、濉溪县可参照执行。

三、《通知》特色亮点

为了更好促进我市房地产市场健康有序发展，消化存量用地，《通知》参照省内外地市成熟做法，明确已出让但未开工建设的单宗居住用地、已出让但部分开工建设的项目中剩余的相对独立居住地块也可申请试点。同时，对立体生态住宅中户属空中花园和公共休闲绿化平台的计容面积、产权面积及相关技术指标计算等给予政策支持：其中户属空中花园和公共休闲绿化平台面积不计入容积率和产权面积计算；户属空中花园和公共休闲绿化平台不计入人防配建面积基数、不计入机动车、非机动车配建面积基数、不计入城市基础设施配套费缴纳面积基数及配套设施配建面积基数。

下一步，我局将按照试点文件要求落实相关责任，指导建设单位申报试点项目、进行规划方案编制及报批，配合市直相关部门及辖区政府推动我市第四代住宅尽早落地实施。

以上是《关于开展立体生态住宅规划建设试点工作的通知》起草背景、主要内容和特色亮点。

下面请媒体朋友们就所关心的问题进行提问，请举手示意。

问题一：记者：第四代住宅相比传统高层住宅有什么优势？

回答：谢谢你的提问。相比于传统住宅产品，“第四代住宅”具有一定的优势：

一是得房率大幅提高。空中花园及公共休闲绿化平台不计容、不记产权，使得第四代住宅真实得房率可以达到100%，甚至达到120%，远高于传统高层住宅约80%左右的得房率。由于户型外花园空间的拓展，让业主拥有了大量的半室外空间，提升了人与自然的交互性，也大大提升了居住空间的舒适性，真正实现家与园合体。

二是市场表现亮眼，去化率高。第四代住宅产品市场竞争力远高于传统住宅，以全国第四代住宅发展最为迅猛的省份福建为例，两年多时间，福建已经落地了60余个第四代住宅项目。福州首个第四代住宅建发缦云首开去化超8成，3个多月清盘；福州国贸天琴湾超200㎡的顶豪产品，开盘5.5万元/㎡，首开一个月内售罄；建发璞云精装备案价5万+/㎡，开盘4天后仅剩18套；国贸天琴樾首开3.5万元/㎡，如今逆势上涨至3.8万/㎡，为当前行情下少见的低开高走。此外，在重庆市场，“第四代住宅”也是反响火爆，据悉今年半年期间，典型四代住宅平均去化率达到89%，非四代住宅平均去化率仅17%。

三是立面效果丰富、新颖，丰富了城市界面。以往高层住宅的立面是被人诟病比较多的，主要是其整齐划一的立面形式，使城市界面显得呆板。但是第四代住宅的立面更丰富，更具自然性。

但同时，“第四代住宅”的建设也会面临一些挑战，比如，建造成本高、后期维护成本高、蚊虫困扰等问题，未来还需要在政策优化、产品打磨等方面进一步完善。

问题二：记者：能不能详细介绍下第四代住宅应该满足怎样的建设标准？

回答：立体生态住宅每户应设置一个空中花园，有条件的每两层还可设置一个公共休闲绿化平台。

户属空中花园除满足与住宅套内空间连接外还应当符合以下要求：

1. 高度不低于两个自然层，且层高（下层地坪标高至上层地坪标高）不小于5.6米。2. 每个户属空中花园应至少有相连的两面对外通透开敞、不封闭、无围护结构，且出挑进深不宜大于6米。3. 每个户属空中花园面积不小于25平方米，不大于60平方米。4. 户属空中花园绿化种植面积应≥40%，平均覆土深度≥0.5米，并宜沿开敞面设置，绿化种植应以灌、草合理搭配，宜适当种植小乔木，并科学设置灌溉、排水系统。5. 户属空中花园所对应的上一层楼的外墙面不能开窗，或采取必要的视线遮挡措施（跃层式户型除外）。6. 户属空中花园若奇偶层错层设置，奇数各层及偶数各层水平投影均应重合。

公共休闲绿化平台除满足与住宅公共空间连接外还应符合以下要求：

1．高度不低于两个自然层，且层高（下层地坪标高至上层地坪标高）不小于5.6米。2．公共休闲绿化平台应至少有一个面对外通透开敞、不封闭，并不得预留后期可改造增设楼板的围护结构或横竖向结构构件。3. 公共休闲绿化平台绿化种植面积应≥15%；宜沿开敞面种植绿化，以灌、草合理搭配，宜适当种植小乔木，并科学设置灌溉、排水系统。4. 公共休闲绿化平台若奇偶层错层设置，奇数各层及偶数各层水平投影均应重合。

问题三：记者：我了解到我市第四代住宅有一系列支持政策，请详细介绍。

回答：我市第四代住宅相关支持政策主要分为从计容和产权、建筑密度和绿地率、建筑间距控制、建筑面宽和建筑高度、日照管理五个方面。

（一）计容和产权

1. 户属空中花园和公共休闲绿化平台不计容积率和产权面积。

2. 户属空中花园和公共休闲绿化平台不计入人防配建面积基数、不计入机动车、非机动车配建面积基数、不计入城市基础设施配套费缴纳面积基数及配套设施配建面积基数。

（二）建筑密度和绿地率

1. 建筑密度按建筑主体首层水平投影面积计算。

2. 户属空中花园和公共休闲绿化平台的绿地面积按20%折算计入试点项目绿地率和绿地面积，但不超过项目总用地的10%。

（三）建筑间距控制

1. 试点项目内立体生态住宅之间的间距按建筑主体测算。

2. 立体生态住宅与地块外建筑及与地块内非立体生态住宅建筑的间距，以及立体生态住宅退用地红线、道路红线、绿地等退距应按照户属空中花园和公共休闲绿化平台的最外边缘计算。

3. 消防和安全距离按相关规定执行。

（四）建筑面宽和建筑高度

1. 立体生态住宅建筑面宽，可适当突破规划条件的限制，但应符合消防要求。

2. 立体生态住宅建筑高度，可适当突破规划条件的限制，但不得超过80米。

（五）日照管理

1. 试点项目内部立体生态住宅的建筑日照按建筑主体测算，不考虑户属空中花园及公共休闲绿化平台的遮挡影响。

2. 立体生态住宅与地块外建筑及与地块内非立体生态住宅建筑的日照，按照户属空中花园和公共休闲绿化平台的最外边缘计算。

（还有没有提问的，没有）

第四代住宅对于落实习近平生态文明思想和新发展理念，丰富城市建筑景观，引领未来住宅建筑新模式，满足新时代人民对美好生活的新期待有着良好的示范作用。我们要紧紧抓住第四代住宅开发建设的重要契机，立足用高品质、新科技、好服务优化升级、引领发展；要在政策供给、转型创新、标准规范上不断探索，坚持高位推动，细化产品分类，满足不同层次和多样化的住房需求。

各位媒体朋友们、同志们，今天的发布会到此结束，再次感谢各位媒体朋友们，谢谢大家！