【领导解读】市自然资源和规划局党委委员、总规划师程祖银淮北市人号民政府关于公布市辖区园地林地草地定级和基准地价成果的通知

一、工作背景

我市城区上一轮土地定级和基准地价成果是2020年更新，批准实施至本轮修编已有三年。

根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》、原国土资源部《关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》、自然资源部办公厅《关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知》（自然资办发〔2023〕399号）以及省自然资源厅《关于做好自然资源评价评估工作的通知》（皖自然资用函〔2022〕1号）等相关文件要求，建立基准地价定期更新制度是完善土地市场的基本制度之一，基准地价应每3年进行一次更新，6年进行一次全面更新。其成果由省级自然资源主管部门组织验收后报自然资源部备案，并由市（县）人民政府批准公布实施。为此，我市结合近年来经济建设发展情况，开展了新一轮城区土地定级与基准地价成果的调整更新和市辖区园地林地草地基准地价的制定。

二、工作开展情况

城区基准地价更新和市辖区园地林地草地基准地价制定工作在市政府的统一领导和各相关部门积极配合下，开展外业调查、资料收集、内业处理等工作。基准地价初步成果于2023年8月下旬基本完成，先后征求局内各相关科室（分局）和16家市直相关部门、辖区政府意见；9月22日，邀请市人大代表、政协委员、各区政府、市直部门、镇政府、企业代表、评估机构等代表进行了公开听证，同日邀请了相关专家进行了成果论证；9月27日，局法律顾问出具了法律意见书，明确成果制定程序合法，不违反相关法律法规规定；11月11日，市委政法委组织专家对风险评估成果进行论证，并通过备案；11月22日，市司法局出具“程序履行完备，可依法提请决策”合法性审核意见；11月26日，通过市自然资源规划委员会第44次会议审议；12月5日和2024年3月7日，分别通过省自然资源厅组织的专家组验收。

2023年12月21日和2024年3月23日，市政府分别印发了《淮北市人民政府关于公布城区基准地价更新成果和杜集区段园镇基准地价制定成果的通知》（淮政秘〔2023〕110号）和《淮北市人民政府关于公布市辖区园地林地草地定级和基准地价制定成果的通知》（淮政秘〔2024〕19号）公布施行。

三、基准地价成果内涵

（一）城区基准地价更新成果内涵

1. 评估期日：2023年1月1日。

2. 土地权利类型：国有建设用地使用权。

3. 土地使用年期：商业服务业用地40年；住宅用地70年；工业、物流仓储、公共管理与公共服务、公用设施和交通运输用地均为50年。

4. 平均容积率：商业服务业用地各级别分别为：2.5、2.1、1.8、1.4、1.2、1.1、1.0；

住宅用地各级别分别为：2.2、2.0、1.9、1.6、1.3、1.2；

工业用地各级别均为1.2；

公共管理与公共服务用地各级别分别为：1.4、1.3、1.2、1.0；

物流仓储和交通场站用地各级别均为1.0。

（二）园地林地草地基准地价内涵

1. 估价期日：2023年1月1日。

2. 土地权利类型：承包经营权。

3. 土地权利年期：园地30年、林地30年、草地30年。

4. 其他说明：基准地价均为土地价值，不含地上附着物和定着物价值。

四、成果主要内容

（一）城区基准地价更新成果

1. 城区土地定级范围调整情况

本次城区定级范围根据“三区三线”划定成果中确定的城镇开发边界综合确定，包括主城区及石台镇、朔里镇、渠沟镇、烈山镇、宋疃镇、古饶镇等中心镇区，总面积179.02  km2。其中，主城区北至开端路，东至东外环路，南至殷楼路，西至411省道，面积173.27 km2。较上轮面积减少了87.34  km2，核心区范围基本保持不变，减少的范围主要是山体、湖泊的区域。

（1）城区商业服务业土地级别调整情况：相湖与乾隆湖之间区域由上轮的五级地调整成四级地，更好的与县城区基准地价进行衔接；洪碱河与金凤路以西区域由五级地调整成六级地。

（2）城区住宅土地级别调整情况：濉溪路以西电厂专用线以南区域由一级地调整成二级地，淮师大区域由二级地调整成一级地；碳谷湖公园以北、光明路以东区域，环湖路以东区域以及碱河路以南、绿金湖以西区域由三级地调整成二级地；乾隆湖、相湖周边区域，东部新城沱河东路以南区域由四级地调整成三级地；东部新城花山区域由五级地调整成四级地。

（3）城区工业土地级别调整情况：洪碱河与金凤路以西区域由上轮的二级地调整成三级地；光明路以东龙湖工业园区域由五级地调整为四级地。

（4）城区公管公服土地级别调整情况：南湖路与方安路之间区域由上轮的二级地调整成一级地；天街风景区与花山之间区域三级地调整成二级地；东部新城花庄路以东的区域由四级地调整成三级地。

2. 基准地价调整情况

调整后的新一轮城区基准地价，商业服务业用地较上轮略有下调；住宅和公管公服用地略有上调；工业用地基准地价保持稳定。

（1）商业服务业用地细分为9个分类，基准地价划分为7个级别，与上轮相比，商服用地基准地价平均降幅约7.89%。

（2）住宅用地划分为6个级别。与上轮相比，住宅用地基准地价平均涨幅约3.9%。

（3）工业用地划分为5个级别。与上轮相比，工业用地基准地价保持稳定。

（4）公管公服和交通运输用地划分为4个级别。与上轮相比，基准地价平均涨幅约2%。

（5）公用设施用地划分为4个级别，与上轮相比，公用设施基准地价平均涨幅约3%。

（6）物流仓储和地下空间基准地价首次制定。

（二）市辖区园地林地草地基准地价制定成果

1. 级别划分情况。

（1）园地、林地、草地分别划分二个级别。其中，园地一级地定级面积34.24km2，主要分布在段园镇、朔里镇、高岳街道、渠沟镇、烈山镇、宋疃镇范围；二级地定级面积9.34km2，主要分布在朔里镇、烈山镇、宋疃镇、古饶镇范围；

（2）林地一级地定级面积17.91km2，主要分布在东山街道、高岳街道、任圩街道、烈山镇、宋疃镇范围；二级地定级面积75.22km2，主要分布在石台镇、矿山集街道、烈山镇、宋疃镇、古饶镇范围。

（3）草地一级地定级面积3.13km2，主要分布在任圩街道、东山街道、矿山集街道范围；二级地定级面积10.0km2，主要分布在高岳街道、朔里镇、石台镇、烈山镇、宋疃镇、古饶镇范围。

2. 基准地价制定情况。

（1）园地基准地价：一级地价格2.5万元/亩、二级地价格2.2万元/亩。

（2）林地基准地价：一级地价格1.9万元/亩、二级地价格1.72万元/亩。

（3）草地基准地价：一级地价格0.9万元/亩、二级地价格0.7万元/亩。