【政策解读】《关于印发〈全面推行不动产登记“带押过户”〉的通知》政策解读

问：“带押过户”的含义？

答：“带押过户”政策以《民法典》第406条规定为法律基础，是指针对有抵押的不动产交易，买卖双方与银行达成有关协议后，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成转移登记、再次抵押和发放新贷款，提高交易安全，降低交易成本，缩短交易时间。

问：“带押过户”的具体流程？

答：第一步，买卖双方要达成买卖意向，并取得抵押贷款银行的同意。

第二步，须与贷款银行签订相关协议，明确同意二手房“带押过户”银行发放买方贷款后优先代偿还卖方贷款余额。买方申请的贷款由银行审批后，将买方首付款与银行发放的贷款资金一并存入监管专用账户。

第三步，买卖方共同前往不动产“一窗受理”窗口签订二手房转让合同、申报纳税、不动产转移登记及抵押权登记手续。

第四步，资金监管方释放监管专用账户中的资金，按约定代为划转结清卖方剩余贷款本息，办理原房屋抵押权注销登记，再将剩余资金转给卖方指定账户。

问：“带押过户”政策落地的积极意义？

答：第一，传统模式要求先解押才能办理转移登记，就是必须要先偿还抵押贷款，再办理抵押注销业务，最后才能办理转移登记。买方如果需要贷款购房，就必须筹措“过桥”资金，因此给群众额外增加了一笔支出。尤其是遇到买方贷款审批困难的情况，长期占用“过桥”资金，买房成本也在大幅增加。而“带押过户”的模式，就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，无需“过桥”资金，从而降低了交易成本。

第二，以前购买二手房是银行先审批，再过户登记后才放款，在这个过程中，买方在征信及贷款登记资料的准备如果出现问题，将无法办理抵押登记，但房子已经完成过户了，在这个过程中，卖方承担了巨大的风险，有可能房财两空，有些交易也会因为存在这样的风险而取消。另外按以前的办理流程，环节多而且时间长，在这个过程中，一旦买卖双方任何一方出现经济纠纷，对整个交易都会产生不利的影响。而在“带押过户”新模式下，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还，最大程度保障双方利益，将风险降至最低。

第三，不动产登记“带押过户”利用不动产登记“一窗办事”平台，将国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记与抵押登记合并成为“带押转移”业务流程，一窗缴纳税费，纸制证书与电子证照同步生成，“带押过户”所涉登记业务全流程线上办理，登记申请材料全部电子化，实现房屋交易全链条、各环节“一点集成办、一次就办好”。一方面省去传统二手房交易登记中买卖双方多次跑路办理的繁琐流程，减少了群众跑腿次数，另一方面，办理时限由原先的十几天压缩至即时办结，提高了效率，缩短了办理时限。

第四，全面推行“带押过户”新模式不仅对个人有利，对企业也有很大的帮助。企业运营的关键要素之一是充裕的流动资金，出于市场交易或企业合并、分立、新设等目的，企业间也存在不动产“带押过户”的需求。将“带押过户”这项制度创新延伸至企业办理不动产转移、不良资产处置、房产司法拍卖等事项，可以有效化解企业以往因需解押借贷资金“过桥”的负担，释放企业流动资金，降低了制度性交易成本，促进助企纾困，有利于企业发展，实现更大的社会效益，对营商环境提升起到了积极作用。“带押过户”破冰，是通过改革创新降低制度性交易成本的好举措，让企业在办理不动产“带押过户”时省时省资更省心。

解读单位：淮北市不动产登记中心

联系方式：0561—3918022