【新闻发布会】市自然资源和规划局党委委员、总规划师程祖银介绍淮北市基准地价，标定地价更新成果解读

一、活动主题：《淮北市人民政府关于公布淮北市城区标定地价更新成果的通知》《淮北市人民政府关于公布淮北市城区土地定级与基准地价更新成果的通知》

二、承办单位：淮北市自然资源和规划局

三、新闻发布会时间：2020年9月3日下午

四、活动地点：淮北市自然资源和规划局六楼会议室

五、主持人：淮北市自然资源和规划局党委委员、总规划师程祖银

六、参加人员：本局机关各科室、媒体记者、

各位媒体朋友，企业代表，同志们：

大家下午好！

欢迎大家出席市自然资源和规划局举办的新闻发布会。

今天，我们非常高兴地邀请到部分媒体记者、房地产开发企业以及土地评估机构代表出席本次发布会。

依据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、原国土资源部《关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》(国土资厅发〔2015〕12号)和省自然资源厅《关于做好自然资源评价评估工作的通知》（皖自然资用函〔2019〕98号）等文件要求，继续规范城镇基准地价建设，建立基准地价定期更新制度是建立土地市场基本制度之一，基准地价每3年应全面更新一次，标定地价每年更新一次。今年初，中共中央 国务院《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》要求“完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩动态调整机制。”随着我市基础设施的不断完善，为满足当前经济和城市发展的现状，体现我市土地级别、基准地价和标定地价的现势性。经市政府批准，从2019年8月启动了城区土地定级与基准地价和标定地价更新调整工作。对商服、住宅、工业、公共管理与公共服务、交通运输等用地基准地价以及标定地价体系进行全面更新。

2020年1月，形成基准地价与标定地价更新初步成果。经自然资源和规划系统内部征求意见修改完善后，通过政务办公网向各区政府、市高新区管委会、市发改委等单位和部门广泛征求意见；组织了基准地价与标定地价成果公开听证会、专家论证会及风险评估会，并根据参会代表及专家意见进一步修改完善；2020年5月，通过市自然资源规划委员会第12次会议审议。2020年6月2日，通过省自然资源厅组织的专家组验收。

为更好的宣传此次地价更新的内容，最大程度的发挥基准地价和标定地价作用，今天在这里召开新闻发布会。

本次发布会主要有两项议程：

首先，请市自然资源和规划局党委委员、总规划师程祖银就我市城区地价更新成果作新闻发布。

本次淮北市城区基准地价和标定地价更新调整的内容主要包括以下几个方面：

一、开展基准地价更新工作的意义

土地市场是一个动态市场，随着城市社会经济的发展，地价将必随之发生相应的变化。土地市场在完备的市场体系中处于先导和基础性地位，是社会主义市场体系不可缺少的重要组成部分。加强土地市场建设，核心问题是地价管理，充分发挥市场机制对地价形成发挥主要作用。基准地价作为城市土地市场的指导性价格，是政府管理和调控土地市场的基本手段，是显化土地资产价值，核算土地资产收益的基本依据，是促进土地集约利用的重要杠杆。标定地价作为衡量土地使用权转移价格是否正常、政府行使优先购买权收回土地以及税费征收核定参考依据。地价是否科学，价格水平是否合理，是否符合城市发展的客观水平，直接关系到土地市场的建设。

根据国家有关规定和我市实际情况，基准地价成果适时进行调整公布，标定地价成果每年进行更新公示。

二、工作范围更新

土地定级与基准地价更新范围的确定，主要依据《淮北市土地利用总体规划》中划定的允许建设区、有条件建设区范围；《淮北市城市总体规划》中划定的建设用地规划范围。同时依据我市城市发展的现状和未来发展方向，确定此次基准地价更新工作范围：东至东外环路，南至汴河路，西至渠沟镇合众小学以西150 米规划道路，北至葛塘村、开创路，主要包括相山区、杜集区、烈山区、淮北高新技术产业开发区，总面积约266.36 平方公里。

标定地价公示范围：北至北外环路，东至东外环路、滨河路，南至谷山路南侧规划道路，西至新202省道、老濉河、虎山路，主要包括相山区、烈山区、杜集区、淮北高新技术产业开发区，公示范围与上一轮保持一致，总面积约295.78平方公里。

三、更新成果内涵

1. 估价期日为 2020 年 1 月 1 日。

2. 土地使用年期：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年、交通运输用地50年。

3. 标定地价权利特征：估价对象为国有建设用地使用权，不考虑抵押权等他项权利的限制。价格表现形式包括楼面地价和地面地价，设定用途分别为商服用地、商住混合用地及工业用地。

4. 基准地价设定容积率：商服用地各级别分别为：2.5、2.1、1.8、1.2、1.1、1.0、1.0；住宅用地各级别分别为：2.2、2.0、1.9、1.6、1.3、1.1；工业用地各级别均为1.2。

标定地价设定容积率：商服用地和住宅用地按照标准宗地的出让容积率或实际容积率，工业用地不考虑其容积率。

5.基准地价设定土地开发程度：各用途用地设定土地开发程度根据级别分别从“七通一平”到“三通一平”不等。

标定地价评估设定的开发程度，按标准宗地的现状开发水平确定。

四、基准地价成果更新情况

（一）商服用地。

1.土地级别变化方面：一级地增加国购广场、久兴批发市场区域；二级地增加万达广场区域；三级地增加吾悦广场、星洲国际、红星凯悦广场区域。其余各级别无明显变化。 

2.价格变化方面：商服用地较上轮总体为下降趋势，各级别总体降幅在0.71%-4.94%之间，通过面积加权，平均降幅为3.45%。

（二）住宅用地。

1.土地级别变化方面：一级地增加桂苑路-跃进河之间区域、原大唐电厂区域、淮师大以南区域；二级地增加跃进河-碱河路之间区域、龙山路与光明路之间区域；三级地考虑到不分割行政村界线，北扩至官郭路。其余各级别无明显变化 。

2.价格变化方面：住宅用地较上轮总体为上升趋势，各级别总体涨幅在4.88%-35.71%之间，通过面积加权，平均涨幅为20.83%。

（三）工业用地。

将原一级地调整到工业控制区，其余各级别无变化，地价与上轮保持稳定。

（四）公共管理与公共服务用地。

1.土地级别变化方面：一级地增加人民路-梅苑路-南湖路之间区域；二级地增加桂苑路-龙山路-跃进河区域，杜集区政府周边区域；三级地增加凤凰山工业园区。

2.价格变化方面：公共管理与公共服务用地总体为上升趋势，各级别涨幅在0%-1.62%之间，整体涨幅较小。

（五）交通运输用地。

1.土地级别变化方面：一级地增加人民路-桂苑路-南湖路之间区域；二级地增加碱河路周边区域、凤凰山工业园区域。

2.价格变化方面：交通运输用地总体为上升趋势，各级别涨幅在0%-2.85%之间，整体涨幅较小。

五、标定地价成果更新情况

淮北市标定地价体系建设共划分73个标定区域，其中：商服用地21个、混合住宅用地38个、工业用地14个。商服用地标定地价变化幅度在负1.78%-1.5%左右，商住混合标定地价变化幅度在1%-4%左右，工业用地标定地价与上轮保持一致。

以上即为本次淮北市城区土地定级与基准地价以及标定地价更新的主要内容。

二、答记者问

一、调整后的土地定级范围与调整前有哪些变化？我市新一轮基准地价与周边地市对比处于什么水平？

（一）调整后土地定级范围为266.36平方公里，较上一轮新增加了北外环以北高铁新区、渠沟镇新202省道等区域共计47.01平方公里，同时根据规程规定扣减了杜集区、龙脊山、高新技术产业开发区、凤凰山工业园等区域集中连片的基本农田、山体、规划绿地等119.34平方公里。土地定级范围总体面积较上一轮合计减少72.33平方公里。

（二）将皖北6市（淮北市、蚌埠市、宿州市、淮南市、阜阳市、亳州市）以及徐州市等城市的基准地价水平进行了对比：商服用地徐州市地价水平最高，其次为蚌埠市，淮北市商服用地整体地价水平与宿州、淮南相当，除一级地以外略低于阜阳、亳州；住宅用地徐州市地价水平最高，其次为蚌埠市，淮北市住宅用地整体地价水平略高于亳州，略低于阜阳、宿州、淮南；工业用地由于受工业用地最低出让限价等政策影响，各市略有差异，其中徐州市最高，阜阳、蚌埠、淮北次之，淮南、宿州、亳州最低；公共管理与公共服务用地徐州市最高，蚌埠市次之，淮北、宿州、淮南整体差异不大，位于中游水平，阜阳、亳州相对较低。

二、基准地价作为法定公示地价之一，基准地价体系也越来越健全，请问我市基准地价体系具体包含哪些？另外标定地价与基准地价之间有什么关系？

（一）基准地价体系包含以下内容：

一是城区基准地价。主要包括商服、住宅、工业、公共管理与公共服务（细分为：新闻出版用地、文化设施体育用地、科研教育用地、医疗卫生社会福利用地、公用设施用地）、交通运输（细分为：交通服务场站用地、其他交通运输用地）等用途基准地价；二是国有农用地基准地价。主要是耕地和林地两类基准地价；三是集体建设用地基准地价。包括商服、住宅、工业三种用途基准地价。

 （二）标定地价与基准地价关系：

1.从概念上看：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商服、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用条件下，于某一估价期日法定最高使用年期下的土地使用权价格。

两者联系紧密，但侧重点不同。基准地价体系侧重于反映全市范围内分用途、分级别土地的区域平均价格；标定地价侧重于通过对标准宗地每年进行评估，确定标准宗地在设定条件下的市场价格水平，从而达到其所在均质区域的可比准标准。

2.从土地价格评估分类来看：标定地价评估，实际上是宗地评估的一种。标定地价与基准地价的关系实际就是宗地地价与基准地价的关系。

3.从研究层次来看：基准地价是区域平均价格，反映的是较为宏观的价格总体水平。而标定地价是市场评估价格，反映的是更微观的具体宗地的价格。