【以案释法】张某某诉某市不动产登记中心不动产登记案
【以案释法】张某某诉某市不动产登记中心
不动产登记案
一、基本案情
原告:张某某
被告:某市不动产登记中心
第三人:高某静、高某、孟某
原告张某某因对被告某市不动产登记中心作出的向高某某颁发编号为第XX号房地产权证的行政行为不服,向某县人民法院提起行政诉讼,某县法院以本案属本辖区内重大、疑难案件为由,将案件移送某市中级人民法院管辖。
原告认为,1996年6月,原告和高某某共同出资从高某某单位购买案涉位于某区友谊巷B一6幢XX室房改房一套。1998年9月,高某某以家庭户主身份向被告中请办理了某房改私产字第XX号房屋所有权证(以下简称XX号产权证),该房为原告和高某某夫妻共有财产。2009年1月,高某某和女儿高某静在原告不知情的情况下,前往某市国信公证处办理遗产继承公证,高某某向公证处隐瞒其前妻病故后其又和原告结婚的事实,隐瞒上述房屋是1996 年和原告夫妻关系存续期间购买的房屋,房屋产权也是与原告共有的事实,公证处基于其错误的陈述作出遗产继承公证书,认定上述房屋是高某某与前妻的夫妻共同财产,其前妻所属的遗产均由高某某继承。后高某某向被告申请房屋产权变更登记,被告没有履职审查房屋房产档案产权原属于原告和高某某夫妻共有的事实,仅依据上述错误的遗产继承公证,给高某某颁发XX号产权证,将房屋产权变更登记为高某某单独所有。2021年5月30日,高某某因病去世,原告与子女就高某某遗产继承产生纷争。被告的行政行为已侵害原告的合法权利,请求依法确认2011年1月25日被告向高某某颁发XX号产权证的行政行为违法。
被告认为,1.原房管部门是根据高某某的申请,依据XX号公证书以及XX产权证等相关资料,依法为高某某颁发案涉产权证,颁证行为有事实和法律依据,颁证程序合法;2.案涉行政行为是2011年发生,本案原告的起诉已经超出法定起诉期限。
第三人孟某认为,其把钱借给王某某,王某某把案涉房产抵押给自己,有抵押权证。借给他35万元,还了30万元,还剩5万元。
人民法院经审理认为,本案中,登记机关颁发案涉房地产权证后,当时颁证的依据之—XX号公证书被公证机构撤销,导致之前登记机关的颁证行为失去基础。因案涉房屋已向第三人孟某设立抵押权,该抵押登记应受法律保护,如果撤销案涉房地产权证,则抵押登记的物权基础不复存在,将直接影响抵押登记的效力,影响抵押权的实现,抵押权人的合法权利得不到保护。故应判决确认案涉房屋的登记行为违法。
二、焦点问题评析
一、本案原告的起诉是否超过法定起诉期限(黑体 四号)
《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定,因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年,其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的,人民法院不予受理。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国行政诉讼法冫的解释》第六十四条规定,行政机关作出行政行为时,未告知公民、法人或者其他组织起诉期限,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算,但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中,案涉行政行为发生于2011年,结合本案查明的事实及各方所举证据,不足以证实张某某于2011年就知道或者应当知道该行政行为的存在。张某某称其是在高某某去世后,遗产产生纠纷时才知道案涉行政行为的存在,符合情理。故,张某某提起本案诉未超出一年的法定起诉期限。
张某某的诉讼请求是否应得到支持?
2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第十一条规定,申请房屋登记,申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请,并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。根据上述规定,申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,房屋登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。即房屋登记机构在审查登记行为时,主要对申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查,对申请材料的真实性、合法有效性,登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。本案中,高某某向登记机关申请换证时,登记机关对其进行了询问,结合XX号产权证及XX号公证书,于2011年1月25日向高某某颁发案涉XX号产权证。可以说,登记机关在审核申请登记材料时已尽到审慎义务,其登记行为符合《房屋登记办法》的要求。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定,被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。本案中,登记机关颁发案涉房地产权证后,当时颁证的依据之—XX号公证书被公证机构撤销,导致之前登记机关的颁证行为失去基础。因案涉房屋已向第三人孟某设立抵押权,该抵押登记应受法律保护,如果撤销案涉房地产权证,则抵押登记的物权基础不复存在,抵押权人的合法权利得不到保护。根据上述规定,案涉房地产权证本应判决撤销,但如撤销将直接影响抵押登记的效力,影响抵押权的实现,故应判决确认案涉房屋的登记行为违法。
三、典型意义
本案系因高某某隐瞒上述房屋是1996年和原告夫妻关系存续期间购买的房屋,房屋产权也是与原告共有的事实,办理了继承公证书,并持公证书至原房屋登记机构申请办理产权及抵押,最终因继承纠纷,导致原告利益受损而涉及诉讼。被告在登记过程中已依照法定程序履行了合理的审查职责,本案的难点在于,某不动产登记中心只能依照法定程序办理登记,无权也无法对申请人隐瞒的事实进行审查,也无法认定公证书无效,反映了不动产登记的局限性,结合本案,在办理转移登记或抵押登记时应提醒权利人核实房屋情况,并且加强和公证处及民政部门的沟通,避免类似情况发生,造成不必要的损失。