安徽合肥探索按热度分级调控土地供应

60个调控单元，汇集人口、产业、配套、库存、价格等十余项指标，动态呈现各区域土地市场热度……

在安徽省合肥市，一张按季度更新的土地市场“热力图”，精准调控着“人、产、房、地”，让土地供应像“绣花”一样精细，让城市治理从“大水漫灌”转向“精准滴灌”。

思路何出？

用动态数据支撑供地决策

随着我国城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，部分土地市场相应进入调整期，结构性矛盾有所显现，土地供应的内在逻辑也在悄然发生变化。

一边是收储的地，市场热度不高；一边是市场有热度，地却供不起来。如何准确把握市场供求关系，实现资源优化配置，推动土地供应从“有”向“好”转变？这些问题，指向一个核心命题——如何让供地更精准。

面对市场供求关系的新变化，合肥不是简单放缓供地节奏，而是选择主动应对——建立“动态房地产市场‘热力图’机制”。

“建立‘热力图’机制，是把城市看作一个有机生命体，用数据体检服务政府决策。”合肥市自然资源和规划局局长储昭海表示，通过提升土地供应的科学性、精准性和有序性，在实现资源优化配置的同时，激发市场活力，让土地市场平稳健康发展。

但说起来容易做起来难。

分析新形势下党中央以及省市对供地的要求，广泛听取房地产企业意见和建议，争取发展改革、住建、人社等相关部门的支持配合……储昭海带领局相关处室多次讨论、四处奔走，最后拿出了“绘图、用图、评效”三步走的工作思路。

谁来操刀？合肥局下属的市自然资源交易管理中心承担着全市房地产用地供应工作，与企业、市场研究机构建立了畅通的信息交流渠道，因此被指定为“热力图”机制方案起草牵头部门，并会同合肥市规划设计研究院进行“热力图”绘制、使用和效果评估。

“‘热力图’机制既是合肥局创新土地供应模式的有力探索，也为省内其他城市稳定房地产市场提供了新思路。”该中心副主任方劲松介绍。

如何绘图？

细分棋盘，多维测温

“热力图”如何绘制？首先是铺设“棋盘”。

“我们调研了解到，很多企业分析市场并非按照行政区划，而是细分为固定单元。‘热力图’要捕捉市场变化，就得按市场的路子来。”合肥市规划设计研究院正高级工程师徐永说。

合肥打破传统行政区划的粗线条，统筹考虑交通干道、生态廊道、市场关注等情况，将市辖区精准划分为60个调控单元，为城市土地管理铺设了一块高精度“棋盘”。

接着，是一套“体检表”。

“热力图”的变化由热力因子决定。合肥将热力因子分为市场、库存、人口、环境4个一级因子，分别赋予不同权重，并细化为平均房价、去化周期、库存面积、轨道交通、生态景观等13个二级因子。各级因子指标权重皆由专家论证科学确定。

“传统的城市总体或专项规划周期一般是5~15年，但市场变化很快，这就需要不断优化技术方法。”徐永进一步解释，目前的做法是每季度汇聚相关部门的数据，并根据市场动态调整相关评价指标，系统据此为每个调控单元定时更新相关“热力值”，确保及时、客观反映市场温度。

“推导过程中，我们会对各类因子叠加分析。例如，对库存因子的分析，需要叠加各板块商品住房去化周期和库存面积数据。去化周期越短、库存面积越少，热度越高，反之越低。”徐永说。

最终，基于两级评价指标体系的综合分析，全市60个调控单元按“热力值”划分为从“热”（一级）到“冷”（四级）4个等级，一张动态变化的市场“热力图”便形成了。

如何用图？

地随“温”动，精准施策

打开“热力图”，闪现着红、橙、黄、绿四色区域，每种颜色代表不同的市场热度，且有不同的供地策略。

简单来说，就是分级调控、分类施策。

在热度最高的红色一级区，市场认可度高、去化周期短、配套成熟。政府在此区域的重点工作是“挖潜保供”：一方面盘活存量，依托低效用地再开发，加大收储力度，释放可供应土地；另一方面拓展增量，挖掘新地块资源，及时完成土地熟化，确保将优质地块尽快推向市场。

市场接受度较高的二级区，虽有一定库存，但去化速度较快，各类配套较为齐全。政府将通过定期分析房地产交易、库存及需求情况，适时调整供地计划。

而在热度偏低的黄色三级区，策略则调整为“严控增量、激活存量”。该区域库存较多、去化偏慢，需着力补齐短板，优化片区风貌，提升区域吸引力，推动其向更高等级转化。

至于市场接受度较低的绿色四级区，则暂停土地供应，结合全市战略规划，进一步明确供应时序。

为及时掌握市场动态，合肥建立了季度数据更新机制，发展改革、资规、住建等部门会同属地政府，对照“热力图”反映出的短板，加强整体谋划和片区规划，推动产业导入，完善公共服务配套，助力板块热度由低向高跃升。

更具突破意义的，是合肥对地价形成机制的探索。

合肥局土地开发利用处负责人介绍，过去地块起拍价主要由政府委托评估公司测算，即便有多家参与，仍可能出现定价偏离市场的情况——定价过低，政府无法实现土地应有价值；定价过高，则易导致流拍，挫伤市场信心。

如今，在拟上市地块土地出让前，政府部门会先进行市场摸底，住建部门提供周边房价区间建议，评估机构则采用更能反映市场预期的评估方法进行测算。在综合各方信息的基础上，最终形成更科学、更贴近市场的起始价。

“这改变了以往一定程度上依赖经验判断或单一评估的模式，让地价形成得更科学，有利于稳定市场预期，推动土地市场良性循环。”该负责人说。

图有何效？

把脉冷暖，让城市发展更均衡

“数据越量化，决策越有底气。”徐永说，技术团队的任务就是把抽象的数据变成直观的“温度计”，让专家能据此“开方抓药”，为政府调控提供参考。

前不久，今年第一季度“热力图”数据出炉后，某二级热力区新房走俏，库存去化周期缩短，“热力值”升高，专家建议将其等级上调；而另一个此前火热的板块，由于供地集中、库存积压，建议进行相应降级。

虽然“热力图”机制落地刚满半年，效果尚在观察期，但这张图已经广受欢迎。

合肥市土地管理委员会将其视为贯彻落实中央城市工作会议精神、因城施策促进房地产市场平稳健康发展的重要探索。市房产局房地产发展处负责人表示，房产部门主动配合提供板块库存和去化周期等数据，是强化部门协同、运用大数据进行源头调控的有益实践。

省里的目光也被吸引。安徽省自然资源厅专门发文，向全省推广合肥“热力图”。

土地供应节奏的转变，也让企业感受到市场环境正在向好。

“作为全国性房企，我们在成都、杭州也见到过类似的探索。”招商蛇口合肥公司投资发展部经理助理桂婷婷坦言，企业特别看重确定性，“我们期待合肥的探索能持续下去，有序推出更多优质地块，让市场越来越好。”

企业的期待，正是政府发力的方向。面对热度不均，合肥并没有对“低温区”简单放手。

储昭海打了一个形象的比喻：“我们要把好土地供应的‘水龙头’，但不是一刀切地拧死。‘热力图’不仅告诉我们哪里热，更显示了哪里冷、为什么冷。接下来，我们要协同相关部门，研究如何通过用地调控，引导低温区的产业导入和公服配套，像‘城市园艺师’一样，系统性地培育区域价值，让冷热板块在动态中走向均衡。”

从一堆数到一幅图，再到一城共识，合肥的“热力图”，不只是一张技术图，更像一双敏锐的眼睛，测量着自身的优势与短板，在资源的精准配置中，勾勒出一个更智能、更均衡、更温暖的未来。